L'équipe effectue une intervention chirurgicale pour transformer l'ancien bâtiment fédéral de DC

Au lieu de niveler le site, le développeur, The RMR Group, a décidé de réutiliser et de réutiliser le squelette structurel pour donner au projet une longueur d'avance sur la réduction de son empreinte carbone globale de plus de 50 %. Image avec l'aimable autorisation de Leo A Daly

Éclipsée par la gare Union voisine et le Capitole américain à proximité, la structure de sept étages en grande partie préfabriquée au 20 Massachusetts Ave. NW à Washington, DC, a probablement été perçue comme un simple immeuble de bureaux occupé par une agence gouvernementale. Et en effet, c'était pendant la majeure partie de sa vie de 50 ans. Cette perception changera bientôt avec l'achèvement prévu au printemps 2023 de la transformation de 200 millions de dollars du bâtiment en 20 Mass, un développement à usage mixte de 425 433 pieds carrés qui combinera des bureaux de classe A avec un hôtel Royal Sonesta de 274 clés et des commerces de détail au rez-de-chaussée.

Le bâtiment sera agrandi de plus de 101 000 pieds carrés par l'ajout de trois étages et un agrandissement pleine hauteur vers l'est, et revêtu d'un nouvel extérieur de mur-rideau unifié. Il comprendra des équipements tels qu'un penthouse de 15 508 pieds carrés avec un toit vert, un club de fitness entièrement équipé avec des casiers privés, un local à vélos sécurisé et des restaurants. Selon l'architecte Leo A Daly, une refonte du paysage de rue transformera la relation visuelle et expérientielle du bâtiment avec le couloir de l'avenue Massachusetts et les rues environnantes.

Le projet comprend une refonte du paysage de rue qui transformera la relation visuelle et expérientielle du bâtiment avec le couloir de Massachusetts Avenue et les rues environnantes.Image courtoisie Leo A Daly

Il est douteux que beaucoup de gens auraient manqué le bâtiment existant si le développeur The RMR Group, basé à Newton, dans le Massachusetts, avait choisi de niveler le site et de repartir de zéro. Mais le chef de projet principal de RMR, Chris Chartier Cotter, affirme que la stratégie a toujours été centrée sur la rénovation, car la réutilisation et la réaffectation du squelette structurel donneraient au projet une longueur d'avance pour réduire son empreinte carbone globale de plus de 50 % et atteindre ses objectifs d'obtention des certifications LEED Gold et WELL Silver.

L'architecte du projet Leo A Daly, Andrew Graham, explique que le thème de la réutilisation et de la réaffectation "a eu un effet d'entraînement grâce à de nombreuses décisions de coordination que nous avons dû prendre dans de nombreuses disciplines différentes". Cela incluait d'être enfermé dans la construction coulée sur place existante et les hauteurs d'un étage à l'autre tout en incorporant la bonne combinaison d'équipements de bureau et d'hôtel.

"Cela a préparé le terrain pour les défis que nous avions en tant que concepteurs", déclare Graham.

Cela inclut la forme trapézoïdale inhabituelle du bâtiment, qui avait limité la quantité de lumière naturelle à l'intérieur. Irena Savakova, directrice du design chez Leo A Daly, a déclaré que l'équipe avait transformé le défi en opportunité avec un plan visant à découper de grandes sections de plaques de sol pour créer des atriums - un pleine hauteur et un autre à trois étages dans la zone de l'hôtel. La réduction de la profondeur le long de tous les côtés du bâtiment, explique Savakova, "nous a donné la bonne répartition de l'espace de tous les côtés et a en même temps créé un environnement intérieur plus propice au bien-être".

Cotter est d'accord, ajoutant que bien que l'approche ait ajouté aux nombreux défis techniques du projet, "nous serions en mesure de mettre en place le bâtiment d'une bien meilleure manière pour la demande des locataires et de soutenir leur mode de fonctionnement".

Le hall du bâtiment est conçu pour permettre au public de traverser le bâtiment au lieu d'avoir à le contourner.Image courtoisie Leo A Daly

L'exécution de cette stratégie a nécessité environ un an d'activités de préconstruction avec DPR Construction avant que l'entrepreneur ne mobilise des équipes de terrain en juin 2021. Le directeur du projet DPR, Kurt Sandberg, affirme que le site étroit offrait peu d'espace de dépôt, avec la contrainte supplémentaire d'un petit bâtiment historique à seulement 40 pieds à l'est.

Bien que le parking souterrain à deux niveaux fournisse un espace limité pour le stockage des matériaux, Sandberg ajoute : « Nous avons dû former les corps de métiers à la rationalisation et à l'utilisation de livraisons juste à temps. »

Érigant deux grues à tour pour couvrir l'ensemble du site, les équipes de DPR ont vidé le bâtiment en retirant d'abord les panneaux préfabriqués extérieurs et en se frayant un chemin à l'intérieur. Le processus a généré plus de 10 000 livres de béton et d'autres matériaux, dont près des trois quarts ont été recyclés. En cours de route, les travailleurs ont découvert une importante quantité d'amiante non documentée, une découverte qui a nécessité de fréquents ajustements du calendrier, car les sous-traitants de démolition et de réduction ont mobilisé des équipes supplémentaires pour travailler sur plusieurs étages.

Le bâtiment avait une lumière naturelle limitée en raison de sa forme trapézoïdale. L'équipe a résolu le problème en découpant de grandes sections de plaques de sol pour créer des atriums - un pleine hauteur et un autre de trois étages dans la zone de l'hôtel. Image avec l'aimable autorisation de Leo A Daly

Ce ne sont pas les seules surprises que l'équipe du projet rencontrera. Comme le note Cotter, « les versions conformes à l'exécution ne sont pas toujours à la hauteur de leur nom ».

Par exemple, DPR a scanné l'intérieur au laser et a constaté que les sols avaient besoin de beaucoup plus de nivellement que prévu. Les grilles de colonnes ne correspondaient pas non plus aux dessins originaux. "Nous avons dû faire beaucoup de gymnastique avec l'équipe de conception et nous avons échangé sur la meilleure façon de nous adapter à ce qui était là", explique Sandberg.

Pour préparer la structure pour les étages supplémentaires et les grandes découpes de l'atrium, les colonnes inférieures revêtues de DPR avec des barres d'armature sont entourées de 4 pouces de béton autoplaçant de 6 000 psi. Sept murs de cisaillement de 8 à 12 pouces d'épaisseur ont également été ajoutés, ainsi que onze micropieux de 41 pieds de profondeur installés sous la dalle sur sol du garage pour soutenir les tours d'escalier et les ascenseurs déplacés. Des scies à béton et des machines de démolition télécommandées se sont ensuite mises au travail sur les dalles de plancher et de toit de 8 pouces d'épaisseur, coupant des sections de 2 400 pieds carrés pour l'atrium pleine hauteur et des sections de 1 250 pieds carrés pour l'atrium de l'hôtel à trois niveaux.

DPR a également commencé l'expansion vers le haut de 20 Mass avec de nouveaux planchers post-contraints et une dalle de toit de 7 à 11 pouces d'épaisseur et a soutenu l'extension du côté est avec onze micropieux de 80 pieds de profondeur. Une fois de plus, il y a eu des surprises - d'une alimentation électrique sur le toit jusque-là inconnue qui a dû être mise hors service à la découverte de restes de fondations en briques et de sols contaminés soupçonnés d'avoir été laissés par des maisons en rangée démolies il y a longtemps. "Nous avons dû faire beaucoup de solutions de contournement, mais tout le monde a travaillé ensemble", explique Sandberg.

Un travailleur prépare une colonne existante pour le chemisage avec des barres d'armature et 4 po supplémentaires de béton.Image courtoisie Leo A Daly

Bien que la disponibilité d'informations plus détaillées sur l'état actuel du bâtiment ait pu aider à éviter au moins une partie du brouillage du calendrier, les problèmes de la chaîne d'approvisionnement ont été plus problématiques, affectant des éléments aussi divers que le verre des lucarnes, les carreaux de salle de bain et les panneaux électriques.

L'un des aspects où l'équipe du projet a réussi à garder une longueur d'avance sur les problèmes de chaîne d'approvisionnement était le mur-rideau unifié. Pioneer Cladding and Glazing Systems Inc. de Cincinnati a été recruté très tôt comme partenaire d'assistance à la conception.

L'une des trois nouvelles poursuites MEP s'élève à plus de 98 pieds à travers le centre de 20 Mass. Elle abrite des colonnes montantes de plomberie et des conduits d'évacuation de cuisine commerciale.Image courtoisie Leo A Daly

Selon Leo A Daly, les architectes de l'équipe de conception ont effectué de fréquentes visites dans les usines de fabrication de Pioneer pour s'assurer que les quelque 2 000 composants de murs-rideaux de 5 pieds sur 10 pieds et 800 livres captent le concept de conception d'une base prononcée, d'un milieu et d'un sommet. Le système de mur-rideau est stratégiquement articulé et encastré le long de différents étages et façades et intègre de la terre cuite unifiée, des ailettes en aluminium profondes et du verre de vision et d'allège.

Les cabines de salle de bains préfabriquées des chambres d'hôtel et les panneaux muraux extérieurs faisant face à une allée publique ont aidé l'équipe du projet à gagner du temps, a déclaré Sandberg, tout comme une variété d'outils logiciels de gestion de projet pour planifier les livraisons, l'utilisation commerciale des grues à tour et des monte-matériaux et d'autres activités.

"Notre capacité à auto-réaliser le béton et les cloisons sèches a également aidé", ajoute-t-il. "L'utilisation de nos propres équipes nous a permis de nous déplacer et d'ajuster plus facilement la main-d'œuvre en cas de problème."

Un auvent à l'hôtel est en porte-à-faux d'environ 20 pieds et est soutenu à l'intérieur du bâtiment avec une charpente structurelle attachée à des colonnes en béton revêtues.

Les efforts de l'équipe du projet pour surmonter les défis prévus et inattendus ont permis à 20 Mass de faire ses débuts au début de l'été pour l'hôtel et de disposer d'espaces de bureaux prêts pour les locataires potentiels.

Graham, de Leo A Daly, affirme que le projet a également offert de précieuses leçons de collaboration, en particulier parce qu'il a duré une pandémie qui a introduit de l'incertitude dans presque tous les aspects du processus de conception et de construction.

"Gardez un esprit ouvert avec votre client et votre équipe de construction sur la manière dont vous pouvez tirer parti de l'expertise pour résoudre les problèmes qui existent", conseille-t-il. "Au fur et à mesure que des défis se présentaient, nous avons tous travaillé ensemble pour les résoudre."

Cotter de RMR loue également l'effort de collaboration pour atténuer les problèmes qui auraient pu retarder les progrès, ajoutant : "Nous sommes ravis de voir ce projet prendre vie."